China | The Chinese economy

中国正在从房地产噩梦中醒来

一场激动人心的3800万美元豪华别墅拍卖点燃了市场

: Aerial view of residential housing project under construction on April 25, 2025 in Nanjing, Jiangsu Province of China. — Photograph: Getty Images

Jun 1st 2025|SHANGHAI

中国在过去的六个月中经历了经济压力测试，贸易战撕裂了人们的神经。关税紧张局势尚未结束。5月29日，财政部长斯科特·贝森特表示，正在进行的谈判已经“停滞”，总统唐纳德·特朗普抱怨说，中国“完全违反了”双方在5月12日日内瓦达成的初步协议，该协议旨在减少关税。然而，即使贸易战仍在蹒跚前行，有两件事让中国感到欣慰。一是中国经济表现出韧性。2025年的私营部门增长估计仍保持在4%-5%的范围内。二是中国最大的经济噩梦之一似乎正在结束：残酷的房地产危机。 %%

为了了解这一点，可以考虑上海长宁区的一个带围墙的住宅。它具有传统的德国建筑风格，还拥有一大片前花园，这是该市最豪华街区的特色。但真正引人注目的是它的价格。5月27日，该房产以惊人的2.7亿元人民币（约合3800万美元）售出，在中国媒体中引起了轰动。每平方米50万元人民币的价格，使其成为近年来最昂贵的房产拍卖之一。富人愿意支付如此高昂的价格，被解读为中国巨大的、旷日持久的房地产危机可能终于要结束了。

关于市场回暖的猜测已经在餐桌上、董事会会议室乃至国家规划研讨会上传播开来。这种兴奋之情并不令人意外。广义上的房地产在 2020 年崩盘前夕占 GDP 的约 25%。如今这一比例已降至 15%以下，显示出房地产市场的下滑对 GDP 增长造成了巨大拖累。房价下跌对普通民众的负面影响难以夸大。2021 年，80%的家庭财富都集中在房地产上；这一比例已降至 70%。数百家开发商破产，留下了一堆未付账单。信心的减弱有助于解释消费需求的疲软。

但尽管市场仍在下跌，自危机开始以来，首次可以合理地认为最糟糕的时期即将结束。标普全球评级的分析师预计，2025年前四个月新房销售额同比仅下降不到3%。2024年这一降幅为17%。标普全球评级的分析师预计，今年剩余时间内交易量只会小幅下降。

最大的问题是数百万套公寓建成了却从未售出。去年，多达 800 万套公寓处于闲置状态。现在，在北京、上海、广州和深圳等“一线”城市，这一问题正在缓解。根据 CRIC（一家房地产数据服务公司）的数据，截至 1 月底，这些城市的开发商手中持有的库存，按照当前的销售速度，需要大约 12.5 个月才能售完。这一数字从 2024 年 7 月的近 20 个月下降到不足 10 个月，接近 2016 年至 2019 年全国 100 个最大城市平均 10 个月的水平。换句话说，库存过剩开始看起来不再那么可怕了。

上海的复兴体现了这一趋势。从2月到4月，与去年同期相比，交易量逐月略有上升，使其成为少数几个月来房价连续上涨的城市之一。尽管仍然对购房人有购房限制，但方女士，一名房地产经纪人，表示，高端住宅开始迅速被抢购。她预计，今年普通住宅的价格将继续上涨，但最昂贵的住宅增值速度更快。

市场触底的原因是什么？部分原因是时间的推移。根据国际货币基金组织（IMF）的一项研究，平均住房崩盘需要四年时间才能完全显现，这项研究分析了 1970 年至 2003 年间全球的房价崩盘。北京官员在 2020 年中开始通过收紧开发商的信贷获取来挤压泡沫，而到了那年年底，投资者开始对巨无霸开发商的偿债能力感到恐慌。除了时间，政府比以往任何时候都更坚决地要结束这一下滑。地方政府被鼓励用特殊债券的收入购买未使用的土地和多余的住房。一些地方正在提供购房补贴。一项改造棚户区的计划可能需要 100 万套住房的需求。央行在 5 月降低了利率，降低了新房购买的按揭利率。这使得房地产销售活动有所提升，据北京咨询公司胡同研究的郭山表示。

仍然存在风险。贸易战拖累了信心。国家统计局调查的 70 个城市中，4 月份新房价格环比下降约 2%。新房销售、开工和竣工的项目都环比下降。4 月份，环比价格上涨的城市数量比上个月有所减少。Macquarie 投资银行的 Larry Hu 表示，如果没有更多的政府支持，情况可能不会变得更糟，但也不会变得更好。

在中国东南沿海的制造业城市温州，价格下降仍然明显。当地人说，中美贸易战动摇了信心。周先生是一位餐馆老板，他表示官方数据未能反映一些供过于求地区新房高达50%以上的大幅折扣。他将问题归咎于制造业下滑和特朗普的贸易战。

大概率而言，上海等大城市已经度过危机，而温州市这样的小城市可能还要持续更长时间。标普预计，今年一线城市的期房价格将保持平稳，明年上涨 1%。但三线及以下城市今年将下跌 4%，明年下跌 2%。小城市里充斥着多余的房产。中国正在摆脱房地产噩梦。即便如此，共产党必须确保不仅仅上海的大别墅看起来吸引人。 ■