截至2024年末，房地产行业共有66家主体发生了债券违约或展期事件，其中有39家主体在2024年有新增债券违约或展期事件，通过对这些主体的历史违约或展期记录进行梳理，并对比他们2024年新增违约或展期债券的处置方案与之前年度的处置方案，我们发现各家主体2024年的处置方案呈现出明显的分化趋势，其中多数主体表现出较为积极的态度，部分主体则显得较为消极，我们将对这些主体进行简要分析，完整的违约或展期相关数据请参考附件。

一、2024年首次违约或展期主体的处置方案浅析

2024年首次展期的主体有：福建星远置业有限公司、广州合景控股集团有限公司、广州市天建房地产开发有限公司、海南雅居乐房地产开发有限公司与厦门中骏集团有限公司。

2024年首次违约的主体有：重庆市迪马实业股份有限公司、上海宝龙实业发展(集团)有限公司、新力地产集团有限公司、远洋控股集团(中国)有限公司与正荣地产控股有限公司。

从处置方案来看，广州合景控股集团有限公司与广州市天建房地产开发有限公司方案态度偏积极，不仅已有小额兑付，并且本金兑付方案在各年也较为平均，还有一系列收益权与股权作为特别增信资产。福建星远置业有限公司与海南雅居乐房地产开发有限公司方案也较为积极，展期期限较短，在2个月之内。厦门中骏集团有限公司虽展期期限较长但也有在展期中陆续付息方案。上海宝龙实业发展(集团)有限公司也有部分债券构成实质性违约，其违约债券于2023年尚有陆续兑付本息动作，但于2024年则无兑付动作，并且其余展期债券展期期限也较长，均在42个月以上，但公司并持续在积极寻求债务重组中，2024年12月17日，公司债务重组有重大进展，宣布其债务重组计划已获法院正式批准，超过88%的计划债权人签署了重组支持协议。远洋控股集团(中国)有限公司2024年1月21日因未能按时兑付30亿“21远洋控股PPN001”本息，发生违约事件，但公司最终于2024年4月19日发行了银行间债券市场首单债务重组类置换债券化解了此次违约危机。

新力地产集团有限公司、正荣地产控股有限公司与重庆市迪马实业股份有限公司则显得消极得多，公司对待违约债券，既没有展期，也没有相关重组方案。

二、2024年违约及展期主体处置方案的分类探究

积极处置态度

  我们认为积极的处置方案可能包括以下类型：

  1.比展期方案更提前偿还或回购债券；

2.违约或展期一段时间后，其他存续债券没有继续违约或展期；

例如碧桂园地产集团有限公司，公司于2024年10月25日提前兑付了“22碧地03”，“22碧地02”在回售登记期实现了全部回售，回售金额为8亿元，并于2023年12月14日在深圳证券交易所摘牌。

3.仍在拿地努力经营地产业务、试图出售核心资产或积极寻求重组等方式来化解债务；

例如融创房地产集团有限公司，尽管公司最新存量余额（在岸）仍有154.67亿元，但公司仍积极寻求重组化解债务。2024年11月中旬，融创公告称，公司全资附属公司融创房地产集团境内债务将二次重组。根据方案，此次债券重组涵盖了现金要约收购、股票及股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期4个选项，旨在缓解公司当前的财务压力，并为债权人提供多样化的解决方案。H1融创01、20融创02、H1融创04合计3只债券和1只ABS重组获得持有人会议表决通过。

4.当地政府主动介入积极帮助；

例如华夏幸福基业股份有限公司，公司虽有新增实质性违约债券，且之前展期债券展期期限很长为8年，并且没有分期兑付本金安排，公司销售收入下降较为明显。但自华夏幸福2021年违约后不久，河北省政府就承诺给予华夏幸福最高95亿元人民币的有条件财务援助，并且在2024年07月11日，廊坊市政府常务副市长侯晓平带领华夏幸福风险化解工作专班，会同市人行、市住建等有关部门负责人，到华夏幸福总部进行了专题调研，其中提到全力支持华夏幸福打好“保交楼”与债务重组收官决胜的关键战役。

5.虽然一直在展期但展期方案越来越有诚意；

例如融创房地产集团有限公司，公司2024年债券展期期限大幅度小于以往年度平均展期期限，且展期方案中本金兑付在展期期间各时间节点分布较为平均，而并非大部分本金集中于展期到期期限进行偿还。

6.虽然已违约，但后续没有继续违约而是展期，拿出了比较有诚意的展期方案并真正履行展期方案；

例如远洋控股集团(中国)有限公司，2024年1月21日因未能按时兑付30亿“21远洋控股PPN001”本息，发生违约事件。但公司于2024年4月19日发行了银行间债券市场首单债务重组类置换债券：24远洋控股PPN001(重组)。

消极处置态度

  消极的处置方案可能包括：

  1.违约后“不作为”，没有后续进展；

  例如恒大地产集团有限公司，公司2024年新增违约债券全部属于实质性违约，且公司债务庞大，2024年重组毫无进展，重组渺茫。

  2.虽然一直在展期，但展期方案无诚意，对投资者不友好；

  例如江苏中南建设集团股份有限公司，公司债展期期限很长为5年，4年后才有本金兑付安排，且无增信措施。

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