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字数8618
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谢菲尔德大学东亚研究学院 MSC，东亚商务理学硕士 EAST03
EAS6078 项目
中国房价上涨驱动因素研究
学生编号：220233655
项目导师克里斯蒂娜-马格
字数
提交日期：2023 年 8 月 29 日
| Mod | 编号/标题 | EAS6078 项目 | ||||||||||||||||
| Stud | ent Reg.编号 | 220233655 | ||||||||||||||||
| Diss | 标题 | 中国房价上涨驱动因素研究 |
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| Deg | 电子编码和标题 |
EASTo3 东亚商务理学硕士 |
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| Wor | Count | 6287 | ||||||||||||||||
| Date | 29/08/2023 | |||||||||||||||||
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目录
摘要 ..................................................................................................................................................3
第 1 章 导言导言 .............................................................................................................................4
第 2 章 文献综述文献综述 ..................................................................................................................5
2.1 中国房地产市场背景 .........................................................................................5
2.2 中国房价上涨的驱动因素............................................................................6
2.2.1 城市化....................................................................................................................6
2.2.2 经济增长.................................................................................................................7
2.2.3 政府政策 ..........................................................................................................8
2.2.4 社会文化观念 .............................................................................................9
第 3 章 方法方法 ......................................................................................................................11
3.1 研究设计......................................................................................................................11
3.2 研究方法的依据................................................................................................11
3.3 数据类型...................................................................................................................................12
3.4 数据收集 ............................................................................................................................12
3.5 限制 ..................................................................................................................................13
第 4 章 调查结果与讨论调查结果与讨论 .....................................................................................................14
第 5 章. 结论结论.......................................................................................................................... 20
参考文献................................................................................................................................................. 21
附录 ...............................................................................................................................................30
附录 I:...................................................................................................................................30
附录 II：...................................................................................................................................31
附录 III :.......................................................................................................................................32
摘要
本项目旨在分析中国房价上涨的动因，为此选择了深圳和厦门作为具体案例进行综合比较研究。此外，通过分析一线城市和二线城市的不同区域、特点和发展进程，深入探讨城市化、经济增长、政府政策和社会文化观念等因素导致房价上涨的结果。本文通过详细的数据分析和案例研究，全面探讨了可能推动中国房价上涨的因素。
致谢
我要感谢在我撰写这篇论文过程中给予我帮助的所有人。
我最衷心地感谢我的父母兰先生和蔡女士，感谢他们在我求学期间给予我金钱和精神上的支持。感谢你们的信任和鼓励，在我跨国求学的道路上给了我无尽的安全感，让我能够追求自己的梦想，爱你们。
其次，我要感谢我的导师克里斯蒂娜-马格（Christina Maags），感谢她在论文的各个阶段给予我的不断鼓励和指导。
最后，我要感谢我最喜欢的偶像白贤秉和李敏赫，他们的追梦精神一直激励着我，陪伴我度过了在异国他乡求学的所有艰难时刻，谢谢你们。
第 1 章 导言导言
长期以来，中国的房价一直为世人所关注，房地产行业是中国经济发展的中坚力量。面对如此庞大的市场，房价的上涨引起了各界的关注。房价上涨不仅对经济发展提出了挑战，也对社会人民生活的发展产生了影响。因此，研究房价上涨的动因，对于了解中国房地产行业的市场机制，制定相关政策尤为重要。
本项目旨在调查中国房价上涨的原因。在本项目中，将回顾中国房地产市场的背景以及可能导致房价上涨的因素。然后分析本项目所使用的研究方法。下一步是利用两个不同级别城市的房价上涨趋势数据，从多个角度分析推动因素。研究过程中使用了大量数据和案例进行分析论证。深入分析了城市化如何推动房价上涨，探讨了经济增长对房价上涨的影响，以及政策政策在推动房价上涨中的作用和社会文化观念在其中的作用。最后，将对所讨论的因素进行总结。选择这一研究课题是基于对房地产市场的兴趣和对该行业快速发展原因的好奇。
第 2 章.文献综述
近年来，中国城市的住房市场出现了房价大幅上涨的现象，由此带来的各种经济和社会影响已成为国家发展中的一个重要问题。正因如此，一些政策制定者、研究人员和市场参与者开始关注了解这一现象背后的驱动因素。本文献综述旨在为研究人员全面分析中国房价上涨的主要原因。本章对影响房价上涨因素的现有文献进行了批判性回顾，包括以下两部分。第一部分简要介绍了中国房地产市场的背景。第二部分讨论了中国房价增长背后的驱动因素。第二部分的驱动因素主要从以下几个方面探讨房价上涨的原因：城市化、经济增长因素、政府政策因素和社会文化观念因素。
2.1 中国房地产市场背景
研究中国房价上涨背后的驱动力，需要了解中国城市住房的历史背景和发展趋势。本节将简要介绍住房市场的演变和趋势。中国的住房市场不同于其他国家的住房市场，其特殊性在于它经历了四个不同的发展阶段，即不存在、早期发展、扩张和国家控制的政策干预（Du 和 Zhang，2015 年）。在城市地区，1949 年中华人民共和国成立初期，中国的住房市场并不存在，住房被归类为社会福利的一部分，由国家机构或工作单位（国有企业）提供。另一方面，在农村地区，居民在国家分配或村里直接给予的土地上建造自己的房屋，他们没有自由买卖房屋的权利。因此，在建国初期，不存在所谓的住房可负担性，城市住房完全由国家控制（Li、Qin 和 Wu，2020 年）。然而，这种情况在 1988 年发生了逆转，当时国家政府颁布了一部宪法，规定职工不再享有单位提供的住房，而是将住房福利纳入工资，帮助他们在市场上购买住房。住房从最初的国有化逐步走向私有化（参见 Du 和 Zhang、
2015; Fu, Tse and Zhou, 2000; Wu, Yi and Clark, 2022）。这一法律提出了中国的住房可负担性问题，随着从雇主和工作单位获得住房的途径变得不存在，私人住房的比例增加，少数人需要购买住房，以便在城市工作的同时获得居住地，这使中国的私人市场达到了顶峰。这标志着中国现代完整住房市场的开始和公共住房体系的终结（Ding，2018）。中国的住房市场摆脱了最初的国家福利制度，逐渐转向住房商品化进程，20 世纪 90 年代末房地产行业的自由化更是推波助澜，引发了房价的大幅上涨。
然而，2008 年中国政府在全球金融危机期间采取了一系列财政政策，房地产行业面临着另一个挑战，因为在此之前中国房地产市场已经经历了很长一段时间的快速增长，政府担心这种增长会导致 "房地产泡沫 "危机。双重打压之后，中国房价下跌（Zhang、Hua 和 Zhao，2012）。另外，从 2019 年底开始，中国房价受到新型冠状病毒爆发的冲击，在疫情严重的地区，房地产交易活动受到限制，供应在一定程度上受到抑制，这可能会再次导致房价上涨，尤其是在一线城市（刘和唐，2021 年）。上述历史概述为下文理解中国房价上涨的驱动因素提供了基础。
2.2 中国房价上涨的动因
以往的文献对房价上涨的原因进行了大量研究。关于中国城市房价上涨的研究发现了几个驱动因素，本节将分四个部分介绍影响房价上涨的驱动因素。
2.2.1 城市化
首先，城市化进程中人口迁移导致的人口增长和住房供应都会影响房价上涨（Wu、Gyourko 和 Deng，2016）。城市化是中国经济快速增长和人口迁移的主要原因，这严重影响了中国的房价。
人口增长带来的住房需求加剧了这一问题。人口增长增加了住房需求，尤其是在城市地区。此外，人口增长和人口迁移往往伴随着城市化，Wang（2023 年）发现，在过去几十年中，中国经历了国内人口迁移的激增，主要是从农村向城市地区迁移。随着农村人口流入城市，城市地区的住房需求也随之增加，从而对房价产生了无形的影响。大多数农民工进城是为了寻求更好的经济和就业机会，这给当地制造业带来了繁荣，从而潜移默化地增加了房价上涨的压力（Fischer，2023 年）。Liu 等人（2022 年）认为，城市化有助于当地人才和资源的集聚，城市化过程中，农村劳动力进城找工作，导致住房需求增加，从而推高房价。另一方面，关于房价上涨的因素也有新的观点。Kim、Phang 和 Wachter（2012）提出了住房弹性的新理论，认为住房弹性是指房价对住房供求变化的敏感度，它影响着房价的波动和调整速度。Howard 和 Liebersohn（2021 年）也指出，'在住房供应缺乏弹性的地区居住的需求增加了'，住房弹性城市的补贴对房价和租金产生了重大影响。在这方面，Molloy、Nathanson 和 Paciorek（2022 年）对住房供求进行了总结，认为由于中国消费者对住房的需求增加，房租和房价都出现了疯狂上涨，但由于供过于求，供应受到了限制，房价和房租也出现了上涨。
2.2.2 经济增长
此外，经济增长也会促进房价上涨，
房地产投资需求进一步推高了房价（Davidoff，2006 年）。此外，经济增长伴随着就业增长。特别是在具有发展前景的发达城市，对产品、服务和技术的需求更大，从而吸引潜在的创业者进入该行业，利用高增长的创业机会创造利润（Fu，2020）。因此，它吸引了许多高端人才加入城市的劳动力市场，为城市带来经济增长（Chen、Hu 和 Lin，2019）。Lin 等人（2022 年）的研究表明，尤其是应届大学毕业生，他们更愿意留在毕业城市，因为他们毕业的城市一般是经济较发达的地区，基础设施和公共服务较完善，城市经济也较发达。这是因为他们毕业的城市一般经济比较发达，基础设施和公共服务比较完善，就业前景比较广阔。因此，就业需求的增加会带来城市经济收入的增加，进而推动房价上涨。
2.2.3 政府政策
此外，政府出台的一些政策也会影响房价的上涨。不同类型的政府政策对中国房价有不同的动态影响，其中土地政策和货币政策值得探讨（
这两个假说都证实，当货币政策不确定性上升时，住房供应量将下降，房价随之上涨。
2.2.4 社会文化观念
另一方面，社会因素在房价上涨中扮演着重要角色。有数据证明，由于房改以来，中国的初婚率不断下降，初婚年龄不断上升，造成了一种婚姻延迟现象（Wrenn、Yi 和 Zhang，2019）。然而，在中国人的传统观念中，住房是一件非常重要的事情，
总之，现有文献对中国城市房价上涨的驱动因素和影响进行了研究。虽然从先前的文献中获得了一些知识，但仍有一些研究空白需要进一步解决。这些空白包括回顾中国不同城市之间的差异对房价上涨的影响，以填补研究空白。本项目将通过案例研究的方法，在进一步研究中讨论这些问题。
第 3 章方法论
本项目的前一部分对与本研究相关的学术内容进行了详细的文献综述。此外，该部分还深入分析了与本课题相关的研究内容和已发表的学术论文，从而论证了对本项目要研究的课题进行分析探索的必要性。下面这一章的目的是讨论和回顾为开展本项目研究而制定的研究方法。本章主要分为五节，第 3.1 节阐述了课题设计的研究方案。在第 3.2 节中，解释了本项目中使用的研究方法，以说明采用这种方法的理由，换句话说，也就是使用这种方法的原因。第 3.3 节和第 3.4 节简要回顾了数据类型和收集数据的方法。最后，在第 3.5 节中，探讨了研究中所使用方法的局限性和潜在偏差。
3.1 研究设计
根据前一章可知，本项目的研究目标是对中国房地产行业繁荣的驱动因素进行研究和分析。本研究课题是要解决一个方向性很强的问题，探讨推动中国房价上涨的因素。这是因为房价上涨的原因是多方面的，受到多种因素的影响。因此，本项目将采用混合方法，结合案例研究和二手数据来分析该主题。由于中国城市的地区差异和多样性，使用二手数据分析中国房地产行业市场将能更好地全面了解房价上涨的驱动因素。例如，本研究将以中国的一线城市和二线城市为案例，并使用一些官方数据为研究提供可靠的证据。这两种方法的结合将为研究人员提供更广阔的视角来研究与中国房价相关的问题。
3.2 研究方法的依据
Sardana 等人（2023 年）认为，定性研究侧重于文字和定义，而定量研究侧重于数字和图表。解释
福尼尔（Fournier，2022 年）指出了定性研究和定量研究的区别：定性研究是一种评估非数字数据的方法，用于理解概念和主观意见，包括案例研究、人种学、访谈等；定量研究是一种研究数据的方法，包括问卷调查、实验、观察和结构化访谈。本项目采用的方法是定性研究和定量研究相结合，使用案例研究和二手数据的混合研究方法。由于本项目的研究目标是分析中国房价上涨的因素，因此采用案例研究和二手数据的定性和定量混合方法更有可能对课题进行深入分析和细分。田口（2018）也赞同混合法研究的方法，他/她同意 Tashakkori 和 Teddlie（2003 年，第 15 页）的观点，即混合法可以得到其他研究方法无法回答的课题的答案，还可以根据结果推断出更有力的结论。因此，定性和定量方法的结合可以让研究人员探索更有效、更复杂的现象，这对本项目的研究课题更有用。
3.3 数据类型
在本项目中，为了分析和探讨中国房价上涨的原因，参考了与房价走势相关的历史研究，并对比了中国一线城市和二线城市的房价上涨数据。为了更准确地分析数据结果，对与房价内涵相关的概念进行了梳理，因此这些数据属于次要数据。
3.4 数据收集
由于本项目的研究课题是中国房价增长的驱动因素，如上一节所述，我们将有针对性地抽取中国具有代表性的一线和二线城市，以比较房价增长驱动因素的差异。案例选择的标准将包括房价趋势、经济发展水平、城市化进程、城市化进程、城市化进程、城市化进程、城市化进程和城市化进程。
我们将从政府报告、统计数据库、研究文章以及一些可靠的网站和其他媒体来源等各种来源收集二级数据。二手数据将从多种来源收集，如政府报告、统计数据库、研究文章和一些可靠的网站及其他媒体来源。这些数据将为项目提供住房市场价格趋势、相关政策文件和一些公共信息，从而使研究数据收集方法的设计更加全面客观。
3.5 局限性
不过，本项目的研究方法也存在一些局限性。首先，对于可能具有时间敏感性和政策时效性的二手数据调查中与房价上涨驱动因素相关的因素，数据来源的可用性和可靠性可能会带来挑战，并可能为后续研究带来空白。此外，由于本项目是针对中国这一特定国家的调查，而本项目的研究人员目前在英国工作，因此由于地点和时间问题，无法前往中国对一手数据进行实地调查，只能从以往的案例和资料来源中获取数据。最后，由于本项目的调查者是学生，没有学过统计学，因此无法对研究课题的相关因素变量进行线性分析，限制了对数据的研究深度，这将在今后的研究中加以改进。
第 4 章.研究结果与讨论
总体而言，本章侧重于案例研究和一些二手数据。案例研究主要以广东深圳和福建厦门为例，展示了中国一线城市和二线城市的房价上涨趋势。深圳在中国城市等级体系中被规划为一线城市，而厦门则被划分为二线城市（Slater，2018）。这些数据用于分析这种上升趋势的原因所在，并比较它们之间的异同。
Wang 和 Hou（2021 年）指出，中国的房地产价格在过去十年中持续快速增长。根据 Chen（2021）的研究，深圳是中国一线城市中房地产市场蓬勃发展最为突出的城市，而厦门房价的飙升近年来也一直是人们讨论的话题。深圳的趋势高于北京和上海，厦门紧随其后（具体趋势数据见附录 I）。
在分析中国房价上涨的驱动因素时，这里将分析城市化因素。有证据表明，流动人口会影响住房需求和供应，进而影响房价（Glaeser、Gyourko 和 Saiz，2008 年）。然而，就中国而言，人口迁移更多发生在城市层面，城市层面的人口流动将不可避免地影响住房需求，进而进一步影响房地产市场。在分析人口迁移与房地产价格之间的关系时，需要提及的一点是中国城市化的发展。中国的城市化发展在很大程度上是由政府推动的，是一种保持城市高水平发展的方式，促使低发展水平地区的人口向高发展水平地区流动，从而引发更大的住房需求。先说深圳，它位于中国珠江三角洲地区，是中国经济最活跃的城市之一，发展较早。根据《深圳2016年统计年鉴》，2015年间深圳无城镇户口流动人口达到783万人，流动人口数量的激增导致深圳人口增加，为深圳提供了大量廉价劳动力，这也是深圳城市化经济快速发展的原因之一（Wei and Ewing，2018）。另一方面，厦门也是一座位于中国南部地区的沿海城市，也是最早开放的条约港口城市之一，与深圳有着相同的经济发展时期。根据 Macrotrends（n.d.）的数据，2023 年厦门现有人口将达到 3935 万，比上年增长
2017年的厦门对当时的人口变化产生了重要影响。对此，Wang、Hui 和 Sun（2017）在研究中不仅调查了深圳的流动人口，还调查了厦门的非本地居民比例，结果均显示非本地居民比例与城市房价呈正相关关系（见附录二：人口迁移与房价的关系）。Kim（2020）指出，自 2013 年中央城镇化工作会议以来，深圳已经实现了阶段性的城镇化。这是因为在城市发展的同时，相应的城市基础设施和公共服务也得到了发展，如交通、教育、就业和医疗。这些都提高了居民的生活水平，增加了对宜居城市的需求，更吸引了大量人口涌入，尤其是外来人口和移民，他们愿意支付更高的价格来享受城市带来的便利和福利。城市化人口的期望将促使他们决定投资住房，并尽早拥有自己的住房。正如附录二中的数据所示，深圳的外来人口比例接近
此外，由于经济增长被认为是中国城市房价上涨的重要因素。Agnew和Lyons（2018）的研究表明，在一个地区新增约1000个就业岗位后的两年内，该地区的月租金会比之前高出
城市。根据一家房地产咨询公司的数据（Chen，2021 年），近年来深圳的平均住宅抵押贷款利率为
政府政策在中国房价上涨中发挥了重要作用。首先，由于中国的住房制度在 20 世纪 90 年代将土地使用商品化，导致了土地改革。Quigley 和 Rosenthal（2005 年）认为，土地使用规则为社区提供了更加便利、价格更高的设施，但对增长和分区的限制也会减缓扩张速度，降低住房密度，最终导致房价上涨。因此，中国城市出现了一个新名词--城中村。城中村被定义为中国公共土地上的城市化遗留问题，是中国土地开发过程中不平衡且未被收集的空间（Hao 等，2013 年）。顾名思义，城中村一般由人口密集的老旧建筑组成，因此城中村的拆除和重现会导致周边房价的变化。本文探讨的两个城市在这方面是相同的，因为深圳和厦门都存在城中村。Tian 等人（2020）发现，由于深圳和厦门的经济差距，两地城中村的面积和人口密度存在差异。
但总体而言，城中村模式占 2013 年厦门市住房总量的一半以上（Tong 等人，2020 年）。总体而言，城中村模式占厦门总用地的
此外，Ahearne 等人（2005 年）指出，在世界各国，房地产价格上涨之前通常会有一段宽松的货币政策时期。货币政策影响房价的解释是通过利率水平，其中还包括信贷成本、贴现率和资本流动等方面（Gnan，2021 年）。在中国，由于大多数银行都是国有银行，因此货币政策对资产价格的影响很大，尤其是在中国的支柱产业--房地产行业，央行的宽松货币政策对房价增长的影响更大（Xu 和 Chen，2012）。政府通过实施降息等宽松货币政策，资金通过各种渠道流入房地产市场，最终导致房地产的快速发展。深圳商报》记者走访发现，深圳大部分银行的房贷也有所下调，首套房贷款利率从
最后，本文将探讨大多数人没有注意到的社会文化观念对房价的影响，魏、张和刘（2017）对住房与婚姻的关系进行了调查研究，调查数据显示，
而不是女方的父母（Gao、Alessie 和 Angelini，2023 年）。因此，在中国，住房在婚姻市场中占有非常重要的地位；与储蓄等其他形式的财富相比，拥有住房是一种财富的体现，能吸引更多的异性选择，同时，也给有儿子的家庭造成了住房负担，从而推高房价，以增加婚姻市场的竞争，使他们迫切希望拥有一套更大、更贵的住房。此外，男女结婚生子后，为了给子女提供更好的教育资源，他们会在优质学区（学区房）购房，这也间接推高了周边的房价（Wang and Li，2022；Jin，Wang and Huang，2023）。因此，家长对名校的选择推动了周边房价的上涨，他们愿意为名校支付高价（陈和李，2023）。本文主要关注学区房的价格数据，首先是深圳的学区房，深圳的优质教育资源主要集中在福田、南山、罗湖等区，这些区域发展较早，各种设施资源齐全，房产交易活跃。对学校规模、学生人数、升学率的关注，决定了他们对学区房的选择，也助推了名校周边学区房的价格（见附录四：学区房溢价数据）。同样，厦门的主要分区分为内区和外区，内区的资源、风景和经济发展都优于外区。因此，优质学区集中在内区，内区的学区房价格也因此快速上涨。由于厦门的学校教育是按照住房的地段来分配的，很多家长为了争夺优质的教育资源，选择在内侧片区购房，因为只有业主的子女才能在特定的学区入学，
总体而言，深圳和厦门作为一、二线城市，在房价上涨的驱动因素方面有一些相似之处。这两个城市作为中国条约港口城市中的沿海地区，城市化进程更快，经济更发达，社会文化意识形态更先进，吸引了大量的
经济增长带来了更多的就业机会和经济活动，导致住房需求增加，进而推动房价上涨。但也存在一些微妙的差异。与一线城市相比，二线城市的经济发展潜力更大，二线城市一些特定产业的发展势头会吸引更多企业和人才，从而引发住房需求增加，推动房价上涨。一、二线城市在房地产市场调控方面的政府政策也可能存在差异。由于两个城市在土地规划和管理上的差异，以及在财政管理上的差异，这将导致一二线城市之间房价的上涨。
第 5 章结论
通过对深圳和厦门两个具体案例的研究，可以得出结论：城市化、经济增长、政府政策和社会文化观念是影响房价上涨的关键因素。这些因素包括城市化带来的人口增长和迁移；经济增长带来的就业、收入和消费；土地改革政策和货币政策；以及为获取优质资源而造成房价上涨压力的社会文化因素。不过，本研究也有局限性，即在这些驱动因素对房价上涨产生影响的同时，也要关注房价上涨反过来对这些驱动因素的影响。此外，在分析这些因素的过程中，我们可以发现，房价的上涨实际上都归因于一个原因，那就是住房需求的增加、住房供应的限制以及供过于求导致了房价的上涨。换句话说，房价上涨实际上是市场供求动态失衡造成的。一般来说，一线城市和二线城市的驱动因素是相同的，但需要特别注意的是，不同城市的特点和发展可能会导致驱动因素的差异。总之，中国城市房价上涨是由多种因素相互作用造成的。了解房价上涨的动因，有助于市场调整房地产政策，保持市场的可持续性。
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附录
附录
(资料来源：https://www.statista.com/statistics/243404/sale-price-of-residential-realestate-in-china/)
附录 II：2010 年中国人口迁移与房价。
(资料来源：《人口迁移、城市化与住房价格》：来自中国城市的证据）
附录 III：深圳学区房溢价率的回归结果。
解释变量（保险费率） |
(1) | (2) | (3) | ||||||||
| FE | RE |
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商品房价格变化率 |
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| 小区规模 |
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每个家庭的停车位 |
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| Plot ratio |
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| 绿化覆盖率 |
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基准地价差异 |
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| 建筑年代 |
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ES&CS 在民意调查评分方面的差异 |
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ES 和CS 之间的排名差异 |
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| Constant |
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336 | 336 | 336 | ||||||||
| 组内 R2 | 0.52 | 0.672 | 0.467 |
(注：（1）括号中的数字代表标准误差；***代表
(2) ES 和 CS 分别代表精英小学和普通小学。
(3) FE 和 RE 分别代表固定效应和随机效应）。
(资料来源：《群众差异视角下的学区房溢价水平研究--以深圳为例》)
EAS6078 项目--220233655.docx
一般性评论
导言
结论 -D
分析 -D
证据 -D
结构 -D
书面英语 -D
引用 -D
这项工作的优势
这是一篇非常优秀的作品，达到了本单元案例研究的要求。研究问题明确，重点突出。结构清晰易懂。引言阐述了明确的研究目的和目标。文献综述全面、相关。你从现有研究中提炼出适当的分析框架，并在数据分析中有效使用。
您使用了大量资料，分析了两个案例研究城市房价上涨的动因。讨论深入而周到。
参考文献在书目中的格式保持一致。
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第 5 页关于 1988 年住房分配的内容有误。当时，职工仍可从所在单位获得住房分配，而住房分配已于 1998 年结束。
第 18 页关于城中村房价的讨论令人困惑，因为城中村的土地属于集体所有，不应该有
城中村房产的正规住房市场。
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